在你印象中
广东的房东是不是这样的
↓↓↓
穿着人字拖、大裤衩、旧T恤
骑着电动车
腰间挂着一大串钥匙
每月靠收租就能获得巨额收入
最近
深圳房东干了件大事
可能要颠覆你的认知啦
▽
“靠房租收入太单一”，深圳“房东”要掏1亿元投资AI：应该是个风口
对此，网友表示：
有发展、进取意识
钥匙串+T恤+运动鞋，深圳“村民”搞起人工智能，比收租还带劲。眼前这位典型的深圳“村长”，还有另一个身份：深圳市禾坪岗股份合作公司董事长陈育年。
他轻描淡写地说：“首批投了200万，我们村收入太单一，想寻找新的增长点。”
在深圳，村集体经济正在经历一场深刻转型。
近日，两只由深圳集体经济发起的创投基金——坂田人工智能创投基金和龙岗龙兴创投基金，引起外界的关注。两只基金的总规模达到3亿元，存续期10年，已完成意向资金募资，拟投向以人工智能为先导的深圳战略性新兴产业和未来产业，且目前已储备了一批优质项目。
由深圳村集体经济发起的创投基金远不止这两只，据不完全统计，在深圳南山、罗湖、龙岗、龙华、坪山等行政区，已有近40家村股份合作公司涉足创业投资。
在这背后，既有传统的收租模式触及“天花板”的现实压力，也有政策松绑与产业机遇的共同推动。但相比稳定的租金分红，风险投资是“九死一生”的游戏，深圳村民能否闯出一条新路？
一名投资人告诉南都·湾财社记者，深圳村集体做风投，一是近两年IPO收紧，不少知名投资机构也面临募资承压，而手握“重金”的深圳村民们，可能是募资的一个新方向；二是村集体经济过去依靠收租模式，收益持续走低。“但风险投资对于村集体经济还是新的尝试，预计规模不会太大。”
收租遇到天花板：
南岭创投打响“第一枪”
深圳村集体经济走上风投之路，首先源于传统收益模式的局限。过去依靠“种房子”收租的模式，带来了长期稳定的现金流，但随着土地开发进入存量阶段，租金上涨空间有限，一些股份合作公司的分红已出现下滑。
一位深圳的投资人告诉南都·湾财社记者，深圳村集体经济过去习惯于收租，或是拿出一些固定资金去放贷，更偏好固定收益，逻辑都是稳定回报。如今这种逻辑正在被打破，风险投资与之完全不同。
而南岭村的探索为这种转型提供了现实案例。2017年，南岭村集体资金控股的南岭股权投资基金管理公司成立，成为国内首个由村集体设立的创投基金管理人。此后，南岭社区股份合作公司又直接出资设立广东首个村集体创投母基金，并在2018年完成首笔天使投资。2019年，进一步成立战略性新兴产业投资基金。
到2023年一季度，南岭创投旗下已累计投出12个高科技企业项目，涵盖生物医药、先进制造、人工智能、新能源等领域，单笔投资从数百万元到数千万元不等。其中，海创药业（688302.SH）已于2022年在科创板上市，另有三四个项目计划申报IPO，部分天使轮项目估值增长超过10倍。
“他们有时候看到的是一个项目翻了多少倍、赚了多少钱，但是其实还有大量的项目是退不出来的。”上述投资人提醒。
而对于深圳村集体从“房东”转型“股东”，深圳市社会科学院副研究员张国平在接受南都·湾财社记者采访时指出，这一转型背后有三大动因：
首先，传统收租经济已遇天花板，租金收益波动下降，必须寻找新增长点；
其次，深圳“20+8”产业集群等新兴产业带来增长机遇，村集体“近水楼台先得月”，能够直接接触优质项目；
第三，政策鼓励社会资本参与产业基金建设，为村集体资金进入风投提供了制度背书与容错机制。
南岭创投大厦落户龙岗区1983创意园，这一“首尝螃蟹”的举动在2018年就曾引发全国关注。与其说南岭村是孤例，不如说它打开了深圳村集体经济转型的新路径。
如今，龙岗区12个村集体与龙岗金控联合发起两只基金，总规模3亿元，聚焦硬科技和人工智能，意味着这种模式正从单点突破走向规模化试水。
从房东转型股东：
深圳村民如何做好风投？
如果说“收租”是旱涝保收，那么风投就是“九死一生”。深圳村集体要从房东变股东，挑战不仅在资金投向的变化，更在观念与治理逻辑的重塑。
张国平告诉记者，风险投资对村集体来说是一场全新的博弈。
首先，必须做好资金隔离，单只基金的出资比例不宜超过整体可支配资金的10%至20%，避免大盘资金被动摇；
其次，需要通过“租金+股权”的双重收益逻辑降低风险；
第三，必须建立科学决策机制，引入专业机构参与，防止“一言堂”。他强调：“投资失败率高，但如果能把资金比例、决策机制和专业团队配置做好，风险就能大大降低。”
前海开源基金公司首席经济学家杨德龙也在接受南都·湾财社记者采访时表示，深圳村民从收租人转变为投资人，去投资一些科技创新企业，抓住科技创新带来的机会，是一个好的现象。
但他同时指出：“投资有风险，VC更是处于创新创业的早期阶段，十分考验投资者的眼光，还带有运气成分。所以建议深圳村集体要找专业的投资机构合作，要谨慎，不能盲目投资，亏了大钱难以向村民交代。”
合一产业运营公司董事长罗宇在接受南都·湾财社记者采访时则进一步指出，从“房东”到“股东”、从“种房子”到“种企业”，对村集体股份公司来说是一场艰难跨越。在房地产下行的大背景下，村集体急需完成从传统收租经济到产业升级的迭代，但这一过程必须依赖系统工程。
首先，管理层与股民内部必须形成明确的容亏率、投资决策程序和激励机制；
其次，必须建立专业团队，投前研判与投后孵化赋能直接决定投资成败；
第三，要依托自身产业空间，实现“招投联动”，把优质企业引入园区，同时让投资项目反哺产业空间。
这意味着，深圳村集体要真正做好投资人，既要克制冲动，也要强化治理能力。既要敢于试错，又要保持底线清醒。资金隔离、科学决策与专业化团队建设，将决定这场转型能否走得稳。
深圳“村投”之路：
国资、村集体、专业机构三方协作
对于创投圈而言，深圳村民的闯入，或许将摸索出一条“国资+村集体+专业机构”三方协作的“村投”之路。
以2025年龙岗区为例，12个村集体与龙岗金控联合发起两只创投基金，总规模3亿元。其中——
龙兴创投基金2亿元，龙岗金控出资30%，其余由村集体联合出资；
坂田人工智能基金1亿元，由坂田集团及多个村集体出资。
两只基金均由南岭创投担任管理人，存续期10年。这种架构下，村集体只作为有限合伙人（LP），不直接操盘投资，而由职业基金团队负责项目筛选和投后管理；国资作为出资方分担部分风险，并提供信誉背书。
张国平在采访中指出，村集体的独特优势在于“贴身感知”。他们与企业共处产业园区，能通过日常细节掌握企业真实运行情况，还能对创业者有更接地气的判断。这种监督作用是其他投资主体难以具备的。因此，村集体最合适的角色是作为有限合伙人，在基金中发挥风险监督者、资源提供者和资源赋能者的作用，与国资和专业机构形成互补。
不过，深圳“村投”模式的边界也很清晰。
首先，村集体投向风投的资金规模，只占整体资产的一小部分。据深圳市国资委2021年数据，全市近1000家股份合作公司，总资产约2500亿元，净资产超1200亿元，物业面积超过1亿平方米，银行存款超过800亿元。相比庞大的资产池，创投投入目前仍属试探性。
其次，深圳具备雄厚资产、创新生态和政策保障，模式难以复制到其他地区。
深圳村集体从“收租”到“风投”的转型，看似只是资金运作方式的变化，本质上却是经济现实、政策松绑与产业环境共同作用的结果。张国平认为，这场转型是深圳村集体经济主动适应产业升级的尝试，但要走得稳，还需在风险控制与机制建设上保持克制与谨慎。
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