上周在知识星球收到一个提问，大意是有个小作文，说是可能会有新的房地产支持政策，主要涉及到贴息，降契税等。
说起贴息，很多人可能感到奇怪，说银行降息不就行了吗？为什么要贴息？
这个也是前几天有个读者在我文章评论区提过的问题。
答案，在于银行的息差。
息差是银行的收入来源，但它同时要覆盖银行的运营成本，以及坏账。
比如，当息差为1.8%，如果1%的部分用于银行日常运营成本，那么，坏账率只要超过0.8%，银行就会亏本。
那么一般说来，银行息差的生存生死线是多少呢？
是1.5%。
而现在工行，建行，中行，农行的最新季度息差则分别为：1.28%，1.36%，1.26%，1.3%，已经全部低于息差生死线。所以，继续收窄息差是不可能的，只能采用贴息的方式来降息。
但贴息需要成本，需要有人出这个钱，那么问题来了，钱从哪里来？
如果从纳税人的税金来，或是从国家有限制的发债（财政赤字）而来，那么贴息的额度就是有上限，有制约的。
很多人把发债说成是印钞，放水什么的，这个其实是有制度制约的。为了帮大家理解水是怎么放的，我们必须先从美联储的制度制约说起（因为我们的发债制度也是借鉴的美联储）。
一般来说，美政府发债，美联储是不能直接买的，否则的话，就变成印钞了。
这句话怎么理解？
美联储是美国央行，当央行买入国债，就要发行对应的货币，也就是国债进入央行的资产端，资产端增加了资产，为了配平资产负债表，就必须发行对应的货币，作为央行的负债。
简单的说，美政府写个借条，央行拿到了这个借条，就印钞给美政府。
如果美国可以政府左手发债，央行右手直接买入，那就真的变成印钞了。
怎么解决这个问题呢？
答案就是禁止央行直接向美政府买入美债（一级市场）。只能从二级市场找其他金融机构购买。那这个和直接买有什么区别呢？
增加了风险和信任隔离。
美政府发债时，它必须有信用，让金融机构愿意来买，谁要的利息低就给谁，这个就是自由市场，也是一级市场。如果没有信用，债就发不出去，也就没法实现印钞。
当金融机构认可美政府信用，买完国债后，根据自身需要，又可以卖给其他机构或是央行，这个就是二级市场。
也就是说，美政府能否成功发债，取决于各个金融机构对其偿债能力的评估。而央行的购买，只能通过二级市场。这从制度层面杜绝了美联储直接印钞给美政府。
好了，回到中国。
我们的央行法第29条也有规定，央行不可直接买国债。而只能在二级市场买。其实这套东西也是学习了西方。
但我们知道的，我们的一级市场，很多金融机构就是国企，甚至，国债还可以定向发行，也就是指定某一个国企来买。
所以，你懂的。
换句话说，要确认我们是否有放水和印钞，追踪数据是唯一的办法。也就是我不会去理会中间买卖这些错综复杂的关系，也不理会法律上的制约，而只看央行的资产负债表是否有扩张。
从过去几年的数据看，高层还是很谨慎的。
那么，如果未来要是真的有贴息，可以 把贴息视为对楼市的定向放水。我认为这个定向放水是有限且有制约的，不属于强刺激。不过大家若是担心因贴息放水会造成房价趋势变化，那么可以关注两个数据。
第一是财政赤字规模，这个是 事先确定好的，这些会在重要会议后有发布。另一个就是 央行资产负债表，可以从源头看到是否有放水。
这些数据，我是有程序自动监控的， 如果有异动，会在知识星球同步， 星球的同学可以看我每周发布的楼市分析就好。而公众号的读者可以在央行网站上跟踪。央行公布的数据，每一年，都在同一个网页页面上，还是比较方便查看和跟踪的。
如下图，是我在央行网站上的截图。
最后我们来说下贴息的效果。
首先，贴息一定会对刚需的负担减轻有作用，也就是算上利息，同样的房价情况下，买家支出的总金额下降了。这有利于托举楼市。
但对于投资客，也就是对于特别看中房价涨跌的群体而言，还需等待真实的利息转负。
什么是真实利息？我们有公式：
真实利息 = 名义利息 - 通货膨胀率
而通货膨胀率 = 名义GDP增速 - 实际GDP增速
通俗理解的话，就是我今天借了100个鸡蛋，如果明年要还105个鸡蛋，就是真实利息为5%，如果明年只需要还95个鸡蛋，那么就是真实利息为-5%。
什么情况下，真实利息为-5%呢，那就只能是高通胀的时候。
比如名义利息为5%，结果通胀有10%，于是今年借的100元可以买100个鸡蛋，由于明年鸡蛋涨价10%，明年归还的105元反而只能买95个左右的鸡蛋了。
从上述论述我们可以看出，在没有贴息的情况下，真实利息是否为负，就看名义贷款利率和通胀（名义GDP-实际GDP）哪个高。
若：名义GDP - 实际GDP > 贷款利率
则真实利息为负数，贷款划算，反之贷款不划算。
或者更简单的说，真实利息为负，则贷款人收割存款人，若真实利息为正，则是存款人收割贷款人。
比如，1994年通胀就非常高，你的贷款利率只要低于20%，都是划算的。因为通胀高于20%
到了2017年，基本上贷款利率就只略高于通胀了，可以基本打平。
那么现在呢？
可以看到，现在通胀是-1%左右，如果贷款利率设定为3%，则真实利息为4%。
如果只看名义利率，当下房贷利率为3%，是近20年最低；但是，如果把通胀考虑进去，看真实利率，则为4%左右，是近20年最高。
所以结论就是，贴息可以缓解和降低真实利率，我认为对于刚需，对于有实际需求的买房人，可以减轻负担，但很难刺激到投资需求进场，很难让高收入的中产和富人，去扩大资产负债表。因为扩大负债即是亏，这和过去高通胀时期的扩债，是完全两样的。
最后，针对小作文我们再总结下：
1 之所以是贴息而不是降息，是因为银行的息差已经非常窄，四大国有行的息差，已全部低于息差生死线1.5%，因此只能由外部出钱来贴息。
2 对于贴息的来源，大概率来源于赤字，我们可以通过跟踪上面事先公布的赤字规模，以及追踪央行资产负债表，来监控实际的放水规模，从而预判楼市的走向。
3 由于当下通胀为负，所以， 从投资者和资产配置角度看， 真实利息为史上最高。普通的贴息只能缓解真实的利息负担，但无法使得扩表（也就是扩债）的实际收益为正，因此无法撬动投资需求。但贴息可以缓解刚需贷款人的实际利息支出压力，有利于减轻楼市刚需的负担，有利于边际量改善和止跌回稳。
后记：
对于上周这个小作文，由于知识星球问的人比较多，特意写一篇文章说明下。不过，对于各项数据，我这边是有数据自动监控的，如有异动，会在知识星球的每周楼市周报中同步，星球同学注意每周关注一下就好。
对于公众号读者，本文解释了放水的方式，央行买入国债即为货币发行，可跟踪两个指标来查看放水进程，第一是上面定期公布的赤字率，第二是央行的资产负债表。
短期看，即使有贴息，由于真实利率很高，对贷款的撬动作用我维持谨慎态度。但是，针对可能要到来的政策，为慎重期间我们还是会继续跟踪各项数据指标来观察边际变动，以预判楼市的趋势走向，最终帮大家找到那个买房的最佳时间点。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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